Neuvontaklinikka

Kysymys:

Onko mahdollista ja miten työlästä sisällyttää taloyhtiön lakisääteisiin velvotteisiin pelastuslaitoksen/ensihoidon digiavain? Digiavain tässä tapauksessa on pelastuslaitosten yksikköjen puhelimeen asennettava ilmainen sovellus, jolla pelastuslaitos/ensihoito pystyy avaamaan asuinkiinteistöjen pelastusreittien ovet rikkomatta tai joutumatta odottamaan muuta avausta. Sovellus on tyypillisesti pelastuslaitokselle ilmainen ja taloyhtiöille < 500€/ovi, mikä on sinänsä merkityksetön kustannus isommissa taloyhtiöissä.

Vastaus:

Taloyhtiöiden turvallisuuteen liittyvien velvoitteiden tarkastelussa on vastausta on lähdettävä ensisijaisesti hakemaan pelastuslaista (29.2.2011/379) ja sitä koskevasta hallituksen esityksestä (HE 257/2010). Pelastuslain ohella kysymykseen vastaamiseen vaikuttaa mielestämme myös pelastustoimen laitteista annettu laki (10/2007).

Näkemyksemme mukaan digiavain ei edellyttäisi muutoksia pelastuslakiin, sillä se mahtuu sekä lain 3 luvussa määriteltyjen toiminnanharjoittajan sekä rakennuksen omistajan ja haltijan velvollisuuksia koskevien määräysten 9 § Rakennusten palo- ja poistumisturvallisuudesta,  että 12 § Laitteiden kunnossapito sanamuotojen sisään. 9 §:n osalta keskeinen on erityisesti 1 momentin 3-kohta, jonka mukaan rakennuksen omistajan ja haltijan sekä toiminnanharjoittajan on osaltaan huolehdittava siitä, että rakennus, rakennelma ja sen ympäristö pidetään sellaisessa kunnossa, että pelastustoiminta on tulipalon tai muun onnettomuuden sattuessa mahdollista. 12 §:n osalta keskeinen on 1 momentin kohta 2, jonka mukaan seuraavat tässä laissa tai muissa säädöksissä vaaditut tai viranomaisten määräämät varusteet ja laitteet on pidettävä toimintakunnossa sekä huollettava ja tarkastettava asianmukaisesti sammutus- ja pelastustyötä helpottavat laitteet.

Em. määräyksiä koskevat hallituksen esityksen perustelut eivät mielestämme myöskään sulje pois digiavaimen sisällyttämistä taloyhtiön velvoitteeksi. Mahdollistava kirjaus on erityisesti pelastuslain 12 §:n yksityiskohtaisen perustelun kohta, jonka mukaan rakennuksen omistaja ja haltija sekä toiminnanharjoittaja  olisivat  rakennuksen  yleisten  tilojen  lisäksi velvollisia huolehtimaan pykälässä tarkoitetun kaluston, laitteiden ja muiden järjestelyiden  toimintakunnosta,  huollosta,  tarkastuksesta  ja  muista  vastaavista  toimenpiteistä myös silloin kun nämä turvallisuusjärjestelyt palvelevat muutoin koko rakennusta. Tällaisia  koko  rakennusta  palvelevia  järjestelyjä  ovat  esimerkiksi  automaattiset  paloilmoittimet  ja  sammutuslaitteistot. Digiavain olisi koko rakennusta palveleva turvallisuusjärjestely ja hallituksen esitys sisältää vain esimerkkilistauksen vastaavista turvallisuusjärjestelyistä eikä siten mielestämme sulje pois digiavainta.

Jotta digiavain olisi velvoittava, vaatii näkemyksemme mukaan pelastustoimen laitteista annettu laki sanamuodoltaan päivitystä, tarkoittaen sitä, että digiavain tulisi päivittää lain 4 §:n määritelmiin tai vastaavasti digiavaimen riittävästi yksilöivä velvoite tulisi määrätä asetustasolla.

Positiivista johtopäätöksen kannalta on se, että pelastustoimen laitteista annettu laki on paraikaa uudistamisen alla, sisäministeriön pelastusostolla ja hankesivu löytyy täältä: https://intermin.fi/hankkeet/hankesivu?tunnus=SM036:00/2017. Nk. laitelain uudistamista koskeva hallituksen esitys oli määrä antaa eduskunnan syyskaudella, mutta sitä ei ole vielä annettu.

Huomionarvoista vastauksen tarkastelussa on se, että emme ole ehtineet vastausajan puitteissa saada tulkinnan vahvistavaa linjausta paloviranomaisilta emmekä sisäministeriön pelastusosastolta.

Yhteenvetona voidaan siis todeta, että tulkintamme mukaan asiaan liittyvä lainsäädäntö esitöineen ei nykymuodossaan mahdollista digiavainta kiinteistönomistajan velvoitteena vaan se pitäisi tuoda pelastustoimen laitteista annetun lain tasolle tai asetustasolle. Esimerkiksi jo vireillä olevan lain uudistamisen yhteydessä. Näin ollen digiavaimen tuominen velvoitteeksi on vielä lainsäätämisjärjestyksen mittaisen matkan takana, jonka voi työlääksikin muotoilla erinisine vaiheineen. Lainsäätäjän puolesta emme voi linjata mikä olisi digiavaimelle riittävä sääntelytaso. Mikään ei kuitenkaan näkemyksemme mukaan estä digiavaimen vapaaehtoista käyttöönottoa, mikäli taloyhtiössä tälle löytyy riittävä kannatus.

Jotta toiminta katsotaan Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välittämisestä annetun lain (15.12.2000/1074, välityslaki) sääntelemäksi toiminnaksi, tulee toiminnan a) harjoittajan olla lain 2 §:n tarkoittama välitysliike, ja b) täyttää 1 §:n soveltamisedellytykset.

Välitysliikkeellä tarkoitetaan sitä, joka tuloa tai muuta taloudellista hyötyä saadakseen saattaa sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa välityskohdetta koskevan kaupan, vaihdon tai vuokrasopimuksen taikka muun käyttöoikeuden luovutussopimuksen aikaansaamiseksi. Olennaista on, että toiminnan tarkoituksena on tulon (kuten välityspalkkio) tai muun taloudellisen hyödyn tavoittelu – merkitystä ei siis ole sillä, tuottaako toiminta tosiasiallisesti voittoa. Lain soveltumisen kannalta merkitystä ei ole myöskään sillä, onko välitystoiminnan harjoittaja luonnollinen henkilö vai oikeushenkilö.

Kysymyksen perusteella tarkoituksena ilmeisesti on siis saattaa vuokranantaja ja vuokralainen kosketuksiin digitaalisen palvelualustan avulla. Välitysliikkeen määritelmässä (2 §) ei ole suljettu pois sellaisia toimijoita, jotka saattavat sopijapuolet kosketuksiin digitaalisen palvelun avulla. Näin ollen katsomme, että mikäli toiminnan tavoitteena on voiton tuottaminen (esim. välityspalkkioiden tai muiden maksujen/palkkioiden avulla), on palvelun tarjoaja välityslain 2 §:n tarkoittama välitysliike.

Välityslain soveltuminen yksittäisiin toimeksiantoihin riippuu lain 1 §:n perusteella lähtökohtaisesti siitä, a) kuuluuko välitettävä kohde vuokranantajan elinkeinotoimintaan ja b) hankkiiko vuokralainen huoneiston elinkeinotoimintaansa varten. On kuitenkin huomioitava, että vaikka vuokrakohde kuuluisi toimeksiantajana olevan vuokranantajan elinkeinotoimintaan ja välityslakia ei näin ollen sovelleta vuokranantajan ja välitysliikkeen väliseen toimeksiantosopimukseen, voi välityslaki kuitenkin tulla sovellettavaksi suhteessa toimeksiantajan vastapuolena olevaan vuokralaiseen, mikäli tämä vuokraa kohteen muuhun tarkoitukseen kuin elinkeinotoimintaansa varten.

Välityslakiin liittyy läheisesti myös laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.12.2000/1075, välitysliikelaki). Kyseisen lain 1 §:n mukaan kiinteistönvälitykseksi katsotaan mm. sellainen toiminta, jossa voiton tavoittelemistarkoituksessa (esim. välityspalkkiot) saatetaan sopijapuolet kosketuksiin vuokrasopimuksen aikaansaamiseksi. Välitysliikelain soveltumisen osalta merkitystä ei ole sillä, kuuluuko vuokrattava kohde sopijapuolten elinkeinotoimintaan vai ei. Koska tämänkään lain piiristä ei ole suljettu pois sellaista toimintaa, jossa palvelu järjestetään digitaalisella alustalla, soveltuu myös tämä laki kysymyksessä tarkoitettuun toimintaan. Laista seuraa esimerkiksi välitysliikkeen rekisteröintiä sekä vuokranvälitysliikkeen vastaavan hoitajan kelpoisuusvaatimuksia koskevia velvoitteita.